Tp.HCM hiện đang xuất hiện nhiều đại gia địa ốc "ẩn mình" thích cho thuê nguyên toà nhà, giúp những nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm thấy cơ hội thuê sỉ rồi sau đó phân phối lại để thu lời.
Anh Thái (ngụ quận 7, Tp.HCM) cho biết, khi khách sạn mini chưa bị cạnh tranh nhiều, anh Thái cho thuê phòng giá thương lượng theo ngày, tuần thậm chí là theo giờ. Thời gian gần đây, anh chuyển hẳn sang mô hình cho thuê nhà trọ trung - cao cấp. Tầng trệt tại các công trình này thường được dùng cho các đối tác thuê mở shop kinh doanh, quán ăn, tiệm tạp hóa và quán cà phê.
Anh Thái cũng tiết lộ, tại một thành phố trẻ đông dân như Sài Gòn, rất nhiều "đại gia" ẩn mình nắm trong tay các bất động sản lớn nhưng không muốn thu bạc lẻ. Do đó, họ chỉ cho thuê sỉ nguyên tòa nhà và cần một đối tác đứng ra trả tiền định kỳ bằng hình thức bao thuê dài hạn. Những đại gia này cũng thường giao cho khách thuê được toàn quyền tổ chức kinh doanh: từ ngăn phòng, chia tầng đến kiếm khách thuê, quản lý...
Việc không phải chủ đầu tư, không phải chủ tòa nhà mà chỉ là đối tác đi thuê tài sản, lại được đặt cọc theo 6-12 tháng/lần tùy thỏa thuận nên anh Thái không phải lo lắng chuyện bị chôn vốn quá nhiều. "Tôi thường phân phối cho thuê lại các căn hộ dựa vào mạng lưới khách thuê do mình tự phát triển được. Nếu thẩm định được tiềm năng của bất động sản thì mức lợi nhuận thu về mỗi năm có thể đạt 10-15%", anh Thái đánh giá.
Khu Đông và Nam Sài Gòn cũng ghi nhận thực trạng một số chung cư mới đi vào khai thác từ 6-18 tháng đã xuất hiện các nhà đầu tư thuê căn hộ 2 phòng ngủ sau đó cho khách thuê lại theo hình thức ở ghép. Khách thuê chủ yếu là sinh viên có điều kiện kinh tế tốt hoặc các nhóm nhân viên văn phòng còn độc thân có mức thu nhập khá trở lên.
Các nhà đầu tư phân khúc bất động sản này thường tận dụng lợi thế các chung cư mới bàn giao vẫn thưa thớt người ở, thiếu dịch vụ tiện ích nên rất dễ thương lượng chủ đầu tư để được hưởng mức giá "mềm" hơn so với giá thị trường để cho thuê lại hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các trường hợp thuê căn hộ để cho thuê lại sẽ bắt đầu bão hòa từ năm thứ 3 trở đi. Nguyên nhân là do khi đó cộng đồng dân cư đã được hình thành, tiện ích hoàn thiện, giá thuê bước vào quỹ đạo tăng dần đều nên các chủ căn hộ sẽ lấy lại nhà để tự khai thác.
 |
| Thị trường địa ốc Tp.HCM ghi nhận sự nở rộ mô hình thuê bất động sản rồi cho thuê lại dưới nhiều hình thức khác nhau. Ảnh: Vũ Lê |
Nhóm nhà đầu tư tổ chức cũng đã bắt đầu lộ diện. Khoảng vài năm trở lại đây, một doanh nghiệp vừa và nhỏ chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định, tư vấn bất động sản đã thử nghiệm khá thành công mô hình thuê cao ốc rồi cho thuê lại.
Được biết, đơn vị này hiện đã bao thuê trọn gói một cao ốc tọa lạc tại quận 3, cách trung tâm quận I, Tp.HCM chỉ khoảng hơn trăm mét, sau đó tìm đối tác cho thuê từng tầng rồi tự mình quản lý tòa nhà. Đối tượng khách hàng thuê mặt bằng làm văn phòng tại tòa nhà chủ yếu là các công ty châu Á và Việt Nam. Riêng tầng trệt có lợi thế mặt tiền nên được khách thuê để làm khu bán lẻ.
Đơn vị trên cho biết, sở dĩ chủ đầu tư cao ốc này chọn hình thức cho thuê toàn bộ tòa tháp sở hữu vị trí đắc địa trên vì họ không có mạng lưới khách thuê dồi dào trong khi còn thiếu kinh nghiệm quản lý bất động sản.
Một trường hợp cá biệt hơn là một tập đoàn kinh doanh đa ngành tại quận I, mới đây đã săn lùng và thuê dài hạn một cao ốc có vị trí mặt tiền vô cùng đắc địa, bán kính cách trung tâm Sài Gòn chưa đến 2 km rồi cho thuê lại. Hình thức là các công ty con của tập đoàn thuê một nửa tòa tháp (hạch toán chi phí trả ngược về công ty mẹ). Còn lại một nửa tòa nhà được chuyển đổi thành phòng khách sạn dành cho các chuyên gia của công ty lưu trú và cho các khách vãng lai thuê lại. Còn lại tầng cao nhất của tòa tháp này và sân thượng thì dùng làm nhà hàng, quán cà phê.
Ông Trang Minh Hà - Giám đốc Đào tạo của TMG Hospitality đánh giá, hình thức thuê bất động sản rồi cho thuê lại là kiểu kinh doanh rất sáng tạo và linh hoạt. Đây là phương thức mang lại hiệu quả và lối ra cho những chủ đầu tư cao ốc không chuyên (thiếu kinh nghiệm thị trường, thiếu kiến thức và không có dữ liệu khách thuê tốt).
Cụ thể, theo ông Hà, việc tạo lập một công trình cao ốc để kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có một nguồn vốn rất lớn, từ vài chục thậm chí vài trăm tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí tọa lạc cũng như công năng sử dụng của công trình. Không những thế, việc vận hành và kinh doanh cao ốc cũng không ít gian nan. Không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ quỹ thời gian để tham gia các chương trình đào tạo và vận hành cao ốc đúng chuẩn.
Khó khăn lớn nhất của các chủ tòa nhà là phải đầu tư khá nhiều thời gian và công sức để tạo dựng được các mối quan hệ cũng như tìm được nguồn khách. Đây cũng là lý do giải thích tại sao sau một thời gian tự vận hành không hiệu quả, các chủ đầu tư cao ốc thường có khuynh hướng tìm những đơn vị có uy tín để khoán cả việc kinh doanh, quản lý và khai thác tài sản giúp mình.
Ông Hà phân tích, hình thức thuê lại một phần, hoặc toàn bộ cao ốc để kinh doanh ở các nước thực tế đã diễn ra từ rất lâu. Các công ty, tập đoàn quản lý cao ốc uy tín, đa quốc gia đã rất nhanh chân trong việc tận dụng cơ hội này để kinh doanh kiếm lời.
Đối với thị trường Tp.HCM, hình thức kinh doanh này phát triển với quy mô nhỏ hơn dưới dạng căn hộ dịch vụ cho thuê, căn hộ tiện ích hoặc nhà trọ cao cấp… Một hình thức khác cũng đã xuất hiện tại Tp.HCM là thuê lại khách sạn 2-4 sao hoặc cao ốc văn phòng để kinh doanh, phổ biến nhất là kiểu nhượng quyền thương hiệu.
Ông Phan Công Chánh - TGĐ Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cũng đánh giá, bài toán thuê bất động sản rồi cho thuê lại có những lợi thế và thách thức riêng. Trong đó, lợi thế là vốn ít, giúp nhà đầu tư không bị chôn quá nhiều tiền vào khối tài sản và rút ngắn được thời gian thu hồi vốn.
Còn thách thức, theo ông Chánh có 4 vấn đề mà nhà đầu tư cần phải lưu ý. Thứ nhất, nhà đầu tư phải định giá đúng tiềm năng của bất động sản, chọn đúng phân khúc ít bị đối thủ cạnh tranh nhất. Thứ hai, nhà đầu tư phải giải mã được nguồn cầu, hiểu rõ nhu cầu thuê sản phẩm của thị trường từ đó đáp ứng đúng thị phần. Thứ ba, nhà đầu tư phải có sẵn mạng lưới khách thuê để khai thác càng sớm càng tốt. Cuối cùng, nhà đầu tư phải quản lý thật tốt bất động sản, cung ứng dịch vụ phù hợp làm hài lòng khách thuê nhằm duy trì nguồn thu.
Theo ông Chánh, câu hỏi mấu chốt đối với nhà đầu tư muốn chọn loại hình thuê cao ốc để cho thuê lại là, liệu thị phần có đủ lớn để họ tham gia và tạo lợi nhuận không. Do đó, nhà đầu tư chỉ nên lựa chọn mô hình này khi tìm được phân khúc thị trường mới nổi, nguồn cung vẫn hạn chế và nhất là nhu cầu bức thiết. "Nếu nhà đầu tư định giá sai, quản lý kém sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng tỷ lệ sản phẩm trống cao, khả năng thua lỗ là rất lớn", ông Chánh khuyến cáo.
(Theo Vnexpress)
